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¿Cómo se formaliza un préstamo hipotecario?

Varios son los pasos necesarios para la formalización de un préstamo hipotecario:

1º. Aprobación del cliente.
En primer lugar, resulta necesaria la aprobación del cliente del préstamo hipotecario, detallando las propiedades del préstamo, de esta forma como el objetivo al que va a asignar el dinero demandado.

2º. Examen de la operación de parte de la entidad de crédito.
A raíz de la aprobación planteada por el cliente, la entidad financiera estudiará la operación, para lo cual va a ser primordial que el cliente presente los documentos pertinentes. En la mayor parte de las situaciones estos documentos son:
  • Documento Nacional de Identidad del cliente y, en su caso, del cónyuge.
  • Nota fácil informativa del Registro de la Propiedad del bien que va a ser útil como garantía.
  • Indicación del estado civil del cliente (indicando, en caso de estar casado, el correspondiente régimen barato matrimonial).
  • Aportación de documentos justificativos que acrediten que el cliente puede llevar a cabo en oposición al pago de la hipoteca necesitada (ej.: nómina, afirmación de IRPF, relación de patrimonio, en caso de asalariados; afirmaciones de IVA o de IRPF, en caso de autónomos; cuentas cada un año, en caso de sociedades, etc.).
Una vez obtenida esa información, la entidad financiera procederá a comprobar los diferentes registros a los que tenga ingreso (especialmente en temas de impagos o de cargas financieras previas) a los efectos de comprobar la circunstancia económico-financiera del solicitante para llevar a cabo en oposición al pago del préstamo solicitado.

3º. Tasación del bien a hipotecar.
A los efectos de corroborar el valor de mercado del bien hipotecado, la entidad financiera procederá a pedir una tasación del mismo, la cual resulta de extrema consideración en la medida en que el importe por el que sea tasado el bien va a determinar la cantidad máxima a prestar por la entidad financiera (normalmente el límite más alto tiende a ser el 80% del valor de tasación).
El certificado de tasación (emitido por una sociedad de tasación) va a tener una vigencia de 6 meses a contar desde el día de la emisión del mismo.
Los costos de tasación van a ser a cargo del prestatario.

4º. Aprobación de garantías complementarias de parte de la entidad de crédito.
En caso de no tener seguridad de la viabilidad de la operación o probables inquietudes con respecto al pago de las cuotas hipotecarias por parte del cliente, la entidad financiera va a poder pedir garantías complementarias para la formalización de la misma.

5º. Negociación de las cláusulas particulares de la hipoteca.
Analizada la operación de parte de la entidad financiera, con la documentación necesitada y la obtenida por sus propios medios, va a ser primordial cerrar con el solicitante los puntos particulares del préstamo hipotecario solicitado, tales como: período, viable lapso de carencia, interés aplicable, etc.

6º. Otorgamiento de la escritura pública de hipoteca.
Una vez que las dos partes han acordado los términos del préstamo hipotecario, se procederá a dar frente notario la escritura pública de hipoteca.
Es el prestatario el que tiene la facultad de selección de notario, y a éste tendrán remitirse las dos partes el día del otorgamiento de la escritura pública para seguir a su firma.

7º. Pago de los que corresponden tributos.
Una vez formalizada la escritura pública de préstamo hipotecario se tendrá que seguir al pago de los tributos que graven la misma, en especial el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
A dicho gasto, además, suponiendo que se haya producido la compraventa de la vivienda en el instante rápidamente previo al préstamo hipotecario, se tendrán agregar los impuestos derivados de la citada operación de compraventa:
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa (1% del valor del bien proclamado en la escritura)1.
  • IVA (con carácter general al tipo reducido), en caso de transmisión de vivienda novedosa, o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (tipo mínimo del 6% sobre el valor real del bien transmitido2, logrando la Gestión hacer la oportuna comprobación), en caso de casas de segunda mano.
8º. Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Una vez liquidados los que corresponden impuestos se tendrá que enseñar la escritura, adjuntado con los documentos acreditativos de dicho pago, en el Registro de la Propiedad correspondiente.

9º. Abono de los costos que corresponden a notaría, registro y gestoría.

  1. El tipo de gravamen varía según cuál sea la Red social Autónoma.
  2. El tipo del ITP varía además de acuerdo con la Red social Autónoma.




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